관광상권 종로3가역 호텔. 근생건물 신축.리뉴얼 추천

관광상권 종로3가역 호텔. 근생건물 신축.리뉴얼 추천

좋은 빌딩(숙박시설).토지. 주택. 상가 투자  & 매도 환영
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★ 물건 개요 정리

 

● 위 치:  서울시 종로구 (종로3가 전철역 ) 관광중심상권

 

●  일반상업지역

 

● 지하1층~지상5층 

 

● 대지 677 ㎡  ( 약 205 평)

 

● 연면적 1,225㎡ 

 

● 중로 2류접. 1. 3. 5호선 전철역

 

● 1976년 준공

 

 

☆  매매가 450억 원 

 

☆ 명동. 홍대 상권과 함께 최고의 관광상권 중심권 귀한 매물

 

※ 연락을 주시면 좋은 조건의 협상 가능

 

 

☆ 입지·상권·권리 분석

 

 

1. 초역세권 상권 

• 종로3가역 1·3·5호선 트리플역세권 (도보 30~60초 거리)
• 광화문·을지로·명동과 직선거리 1km 내.
• 외국인 관광객 동선의 핵심 축(인사동 – 종묘 – 익선동 – 낙원상가 – 종로3가).

 

 

2.  유동인구

• 종로 3가역 일일평균 승하차: 약 20만 명 이상 (2024 통계 기준)
• 주 고객층
  • 외국 관광객 증가세(익선동·낙원동 관광지화)
  • 20~40대 카페·술집·식사 수요
  • 상가·사무실·학원 유동
  • 저녁·야간 유동 매우 강함.

→ 유동이 종로권 3대 상권 중 하나(명동·종로3가·홍대).

 

 

 

3. 토지·건물 권리 특성

• 일반상업지역 (서울에서 메우 높은 가치)
• 용적률 800% 내외 가능 (지역 세부규제 적용)
• 현재 건물은 연식 1976년, 구조물 내구성 저하 → 재건축 검토 가능
• 도로접도 15~20m → 호텔, 상업건축물 용이
• 인근 대부분 7~9층 개발된 곳 다수 → 고도제한 거의 없음

 

4. 주변시장 및 경쟁

• 최고의 솬광명소 익선동 한옥거리 숙박업 폭발적 증가
• 가성비형 호텔 & 부티크호텔 수요가 가장 강함
• 노후 빌딩 비율 높아 리뉴얼 시 경쟁력 급상승 가능

※ 꺼지지 않은 최고의 상권으로 리뉴얼. 신축을 통한 최고 가치 상승지역

 

 

☆ 투자 가치 분석 

 

1. 토지가치 기준

 

• 일반상업지역 종로3가역 도보 1분권 순수토지 시세 평당 2.3~2.5억 수준
• 순수 토지시세로만 현재의 매매가 이상임

 

2. 운영수익/공실 위험 분석

• 실평균 임대수익률: 2.5~3.5% (노후빌딩 기준)
• 노후상태 그대로 운영하면 수익률은 낮으나 공실률 제로의 상권

 

※ 현재 주변일대처럼  리뉴얼/리모델링. 신축을 하면  수익률 5~7% 이상 까지 상승 가능.

 

 

☆ 최고의 상권이라 리뉴얼. 증축. 신축 방향

 

 

1. 외관 리뉴얼 + 내부층별 MD 재배치 시

   

    ( 빠른 회수형·리스크 낮은 전략을 접근)

 

 

◎ 핵심 포인트

• 외관 전체 유리커튼월 또는 모던톤 재도색
• 1층: 카페·레스토랑·F&B 매장 MD 강화
• 2~3층: 코인노래방 → 게임&엔터테인먼트 복합층 전환
• 4층: 사무실/스터디카페
• 5층: 펜트하우스형 스몰 오피스 or 공유오피스

◎ 임대효과

• 기존 대비 월세 30~40% 상승 가능
• 건물 가치(평가가) 약 490억~510 까지 상승
• 즉각적인 현금흐름 증가 + 안정성 강함.

 

2. 전체 리모델링 + 6~9층 증축 시

 

 ( 건물 노후를 해결하며 가치 최대화 )

 

◎  구성안 예시

• 1층: F&B(브런치카페, 디저트, 한식/양식)
• 2~4층: 미디어 엔터테인먼트, 스튜디오, 노래연습장
• 6~9층 증축 시 레지던스형 숙박(40실 이상 가능)
• 옥상: 루프탑 카페·바 운영

◎ 효 과

• 공사 후 가치: 650억이상 예상
• 임대수익률 5.9~6.5% 이상
• 호텔 + 상업 혼합 구조 → 외국인 관광수요 흡수

 

3. 철거 후 신축 진행 시

 

( 가장 높은 수익 / 가장 긴 기간 / 대규모 투자 )

 

 

◎  신축 구성 예상

 

• 1~2층: 상업시설
• 대략 3~12층이상 호텔 ( 80싷 ~120실 이상)
• 옥상: 레스토랑·루프탑 바
• 지하: 기계식 주차

 

◎ 장 점

 

• 종로3가 외국인 상권  연중 높은 투숙률
• 명동–경복궁–익선동 관광라인과 완벽 연계
• 신축 호텔의 경우
  • 성수기 외국인 투숙률 90% 이상
  • 객실단가(ADR): 12~18만 원이상
  • 연매출 51~70억 구조 가능

◎ 건물 가치 상승

• 신축 완료 후 가치: 790~950억이상 수준 예측
  → 투자수익(Profit) 230~310억 수준 가능
  → 장기적으론 가장 높은 수익.

 

4. 카페·레스토랑 + 호텔 전략

 

종로3가와 익선동 상권은  평일 주말등 먹을거리 + 관광 + 숙박 최고상권

 

3개가 조화를 이후는 건축으로 구성 시 가장 투자 효과

 

☆ 미래가치 분석 (5~10년 전망)

 

1. 광화문·종로·을지로 국제관광벨트 확장
→ 2025~2028년 서울시 관광정책의 핵심

2.익선동의 관광객 급증(연 1천만 명 수준)
→ 숙박·카페·레스토랑 수요 폭증

 

3. 토지가치 지속상승

• 일반상업지역은 서울 전체에서 가장 강한 상승률
• 대지 205평 자체가 매우 희소
• 종로역세권은 더 이상 신규 공급이 거의 없음

→ 단순 보유만 해도 안전하며, 리뉴얼·신축 시 자산가치는 급등.

 

 

※ 종로3가역. 인사동. 낙원동. 익선동 관광상권은

    리뉴얼. 신축할 가시성 좋은 건물을 구하기 쉽지 않습니다.

 

    호재가 많고 공실률 없는 최고의 안정된 상권에 도전해보세요

 

 

☆ 연예인 . 전문직. 법인 투자자분 적극 추천

 

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